Thừa kế đất chưa có sổ đỏ theo Luật Đất đai hiện hành

1. Điều kiện nhận thừa kế đất năm 2025

Điều 613 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về người thừa kế như sau:

Điều 613. Người thừa kế

Người thừa kế là cá nhân phải là người còn sống vào thời điểm mở thừa kế hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết. Trường hợp người thừa kế theo di chúc không là cá nhân thì phải tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.

Theo quy định trên, người được hưởng thừa kế phải đáp ứng các điều kiện sau:

– Phải còn sống vào thời điểm mở thừa kế;

Trong trường hợp người cá nhân sinh ra sau thời điểm mở thừa kế phải còn sống và trước đó đã thành thai trước khi người để lại di sản chết;

– Không rơi vào các trường hợp không được quyền hưởng di sản thừa kế theo Điều 621 Bộ luật Dân sự 2015 bao gồm:

+ Người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng, sức khỏe hoặc về hành vi ngược đãi nghiêm trọng, hành hạ người để lại di sản, xâm phạm nghiêm trọng danh dự, nhân phẩm của người đó;

+ Người vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nuôi dưỡng người để lại di sản;

+ Người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng người thừa kế khác nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ phần di sản mà người thừa kế đó có quyền hưởng;

+ Người có hành vi lừa dối, cưỡng ép hoặc ngăn cản người để lại di sản trong việc lập di chúc; giả mạo di chúc, sửa chữa di chúc, hủy di chúc, che giấu di chúc nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ di sản trái với ý chí của người để lại di sản.

(Trừ trường hợp người để lại di sản đã biết hành vi của những người đó, nhưng vẫn cho họ hưởng di sản theo di chúc.)

– Không rơi vào trường hợp bị người để lại di sản truất quyền thừa kế, trừ những người hưởng di sản không phụ thuộc vào nội dung di chúc được quy định tại khoản 1 Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015.

2. Thừa kế đất chưa có sổ đỏ theo Luật Đất đai hiện hành

Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thừa kế khi có đủ các điều kiện sau đây mà không cần phải có sổ đỏ:

– Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

– Trong thời hạn sử dụng đất;

– Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Theo đó, căn cứ Điều 612 Bộ luật Dân sự 2015 thì di sản thừa kế bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác.

Xác định quyền sử dụng đất là di sản thừa kế

Căn cứ vào mục 1 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình có nêu về xác định quyền sử dụng đất là di sản như sau:

(a) Trường hợp đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tại mục 1.1 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP quy định:

“1.1. Đối với đất do người chết để lại (không phân biệt có tài sản hay không có tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất) mà người đó đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 thì quyền sử dụng đất đó là di sản.”

Như vậy, nếu người để lại thừa kế đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo các Luật Đất đai năm 1987, 1993, 2003, 2013 hoặc 2024 thì quyền sử dụng đất đó được xem là di sản thừa kế và được chia theo quy định.

(b) Trường hợp đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có giấy tờ hợp lệ

Tại mục 1.2 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP quy định:

“1.2. Đối với trường hợp đất do người chết để lại mà người đó có một trong các loại giấy quy định tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, thì kể từ ngày 01/7/2004 quyền sử dụng đất đó cũng là di sản, không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế.”

Như vậy, điều này có nghĩa là dù chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng nếu đất có căn cứ pháp lý chứng minh quyền sử dụng qua các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp theo quy định, thì vẫn được coi là di sản thừa kế và được phân chia theo quy định của pháp luật. Quy định trên nhằm đảm bảo quyền lợi của những người có đất hợp pháp nhưng chưa kịp làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ví dụ: Nếu người để lại di sản có giấy tờ mua bán đất hợp pháp, biên bản giao nhận đất, giấy tờ thừa kế đất trước đó hoặc các giấy tờ khác chứng minh quyền sử dụng đất, thì người thừa kế vẫn có thể làm thủ tục nhận di sản.

(c) Trường hợp đất chưa có Giấy chứng nhận nhưng có tài sản gắn liền với đất

Tại mục 1.3 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP quy định:

“1.3. Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có một trong các loại giấy tờ được hướng dẫn tại tiểu mục 1.1 và tiểu mục 1.2 mục 1 này nhưng có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác (như: nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn với nhà ở, các công trình xây dựng trên đất được giao để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh như nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới, tiêu nước, chuồng trại chăn nuôi hay vật kiến trúc khác hoặc trên đất có các tài sản khác như cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây công nghiệp hay các cây lâu năm khác) gắn liền với quyền sử dụng đất đó mà có yêu cầu chia di sản thừa kế, thì cần phân biệt các trường hợp sau:

a) Trong trường hợp đương sự có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất đó.

b) Trong trường hợp đương sự không có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất, thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Đồng thời phải xác định ranh giới, tạm giao quyền sử dụng đất đó cho đương sự để Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền tiến hành các thủ tục giao quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đương sự theo quy định của pháp luật về đất đai.

c) Trong trường hợp Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất không được phép tồn tại trên đất đó, thì Toà án chỉ giải quyết tranh chấp về di sản là tài sản trên đất đó.”

Như vậy, nếu trên đất chưa có giấy chứng nhận, cũng không có các giấy tờ nêu tại trường hợp (b) nêu trên nhưng có tài sản như nhà ở, công trình xây dựng hoặc cây trồng lâu năm…trên đất thì quyền sử dụng đất có thể được xác định là di sản thừa kế nếu:

– Có văn bản xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền về việc sử dụng đất là hợp pháp nhưng chưa kịp cấp sổ đỏ. Khi đó, tòa án có thể giải quyết chia di sản thừa kế.

– Việc sử dụng đất không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét cấp quyền sử dụng đất theo quy định. Trong trường hợp này, tòa án có thể phân chia tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất, đồng thời tạm giao đất cho người thừa kế để làm thủ tục cấp sổ đỏ.

Ví dụ: Nếu một gia đình đã sinh sống ổn định trên một mảnh đất nhiều năm, có nhà ở kiên cố và nộp thuế đất đầy đủ nhưng chưa được cấp sổ đỏ, thì tòa án vẫn có thể xác định quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

Mặc khác, nếu Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất không được phép tồn tại trên đất đó, thì Toà án chỉ giải quyết tranh chấp về di sản là tài sản trên đất đó.

(d) Trường hợp đất không có bất kỳ giấy tờ nào chứng minh quyền sử dụng cũng không có tài sản gắn liền với đất

Tại mục 1.4 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP quy định:

“1.4. Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có một trong các loại giấy tờ quy định tại tiểu mục 1.1, tiểu mục 1.2 mục 1 này và cũng không có di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất được hướng dẫn tại tiểu mục 1.3 mục 1 này, nếu có tranh chấp thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân theo quy định của pháp luật về đất đai.”

Như vậy, khi quyền sử dụng đất không có bất kỳ giấy tờ nào chứng minh tính hợp pháp và cũng không có tài sản gắn liền với đất, tòa án sẽ không có thẩm quyền giải quyết yêu cầu chia di sản thừa kế đối với quyền sử dụng đất đó. Thay vào đó, tranh chấp về quyền sử dụng đất sẽ do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giải quyết theo quy định của Luật Đất đai.

Ví dụ: Ông B mất và để lại một mảnh đất mà không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có giấy tờ xác nhận nguồn gốc hợp pháp, cũng không có nhà ở hay công trình xây dựng trên đất. Khi các con ông B tranh chấp quyền sử dụng đất này, họ không thể yêu cầu tòa án chia di sản thừa kế đối với mảnh đất, mà phải nộp đơn yêu cầu UBND cấp có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục xác lập quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp đất đai theo Luật Đất đai hiện hành.

Như vậy, việc thừa kế đất theo Luật Đất đai 2024 không bắt buộc phải có sổ đỏ. Theo đó, đối với đất chưa có sổ đỏ nhưng nếu quyền sử dụng đất được xác định là di sản (quyền sử dụng đất hợp pháp) thì vẫn có thể được chia thừa kế theo quy định pháp luật.