Khi chuyển nhượng (mua bán) nhà đất thì người bán có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân bằng 2% giá trị chuyển nhượng. Tuy nhiên, cá nhân khi bán căn nhà duy nhất tại Việt Nam sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định pháp luật.

Căn cứ khoản 2 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định như sau:

Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

…

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất tại Việt Nam.

Hướng dẫn hồ sơ xin miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán căn nhà duy nhất năm 2026

Trường hợp cá nhân bán căn nhà duy nhất tại Việt Nam thì được miễn thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, việc miễn thuế này không được áp dụng tự động. Người chuyển nhượng phải tự kê khai và lập hồ sơ đề nghị miễn thuế tại cơ quan có thẩm quyền.

Trường hợp cá nhân kê khai không đúng sự thật, khi bị phát hiện sẽ bị truy thu số thuế còn thiếu và xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật.

Hồ sơ xin miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán căn nhà duy nhất năm 2026

(i) Tờ khai thuế thu nhập cá nhân Mẫu 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo phụ lục II Thông tư 80/2021/TT-BTC được sửa đổi bởi Thông tư 40/2025/TT-BTC.

Trên Tờ khai thuế mẫu số 03/BĐS-TNCN, cá nhân tự khai thu nhập được miễn thuế và ghi rõ được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định đối với nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất và chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc khai có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

(ii) Bản sao giấy chứng minh nhân dân/căn cước công dân/hộ chiếu (đối với trường hợp cá nhân không có quốc tịch Việt Nam) phù hợp với thông tin đã khai trên tờ khai thuế.

(iii) Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào Bản sao đó.

Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, nhà ở thương mại, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, công trình xây dựng, nhà ở đã được dự án bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất theo quy định của pháp luật về nhà ở thì nộp bản sao được chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở, nhà ở thương mại, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, công trình xây dựng, nhà ở đã được dự án bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất theo quy định của pháp luật về nhà ở ký với chủ dự án cấp I, cấp II hoặc sàn giao dịch của chủ dự án; hoặc bản sao được chứng thực hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, căn hộ ký trước 08/8/2010 (trước thời điểm có hiệu lực của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 26/3/2010 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Nhà ở 2023).

(iv) Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.

Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì nộp Hợp đồng chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở, nhà ở thương mại, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, công trình xây dựng, nhà ở đã được dự án bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất theo quy định của pháp luật về nhà ở đã được chứng thực; hoặc Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để có quyền mua nhà, nền nhà, căn hộ đã được chứng thực.

Nếu chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, nhà ở thương mại, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, công trình xây dựng, nhà ở đã được dự án bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất theo quy định của pháp luật về nhà ở từ lần thứ hai trở đi thì các bên phải xuất trình thêm hợp đồng chuyển nhượng lần trước liền kề.

Trường hợp ủy quyền bất động sản thì nộp Hợp đồng ủy quyền bất động sản.

(v) Đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản trong trường hợp góp vốn bằng bất động sản thì Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản được thay bằng bản sao Hợp đồng góp vốn.

(vi) Tài liệu xác định đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân, đối tượng không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, đối tượng tạm thời chưa phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của Bộ Tài chính.

Lưu ý: Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán căn nhà duy nhất.

Thủ tục miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán căn nhà duy nhất mới nhất 2026

Căn cứ theo Mục 73 Phần II Phụ lục ban hành Quyết định 3078/QĐ-BTC năm 2025 được sửa đổi bởi Điều 2 Quyết định 4008/QĐ-BTC năm 2025 thủ tục xin miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán căn nhà duy nhất gồm các bước sau:

Bước 1: Cá nhân chuyển nhượng bất động sản thuộc diện miễn thuế (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai) chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ miễn thuế TNCN cùng với hồ sơ khai thuế theo quy định tại bộ phận một cửa liên thông hoặc Thuế cơ sở nơi có bất động sản.

Trường hợp ở địa phương chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông thì nộp hồ sơ trực tiếp cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có bất động sản chuyển nhượng.

Trường hợp cá nhân chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân tại Thuế cơ sở địa phương nơi có nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Bước 2: Cơ quan thuế tiếp nhận hồ sơ.

– Trường hợp hồ sơ được nộp trực tiếp tại cơ quan thuế hoặc hồ sơ được gửi qua đường bưu chính: cơ quan thuế thực hiện tiếp nhận, giải quyết hồ sơ theo quy định.

– Trường hợp hồ sơ được nộp đến cơ quan thuế thông qua giao dịch điện tử, việc tiếp nhận, kiểm tra, chấp nhận, giải quyết hồ sơ và trả kết quả thông qua hệ thống xử lý dữ liệu điện tử của cơ quan thuế.

Bước 3: Cơ quan thuế xem xét giải quyết hồ sơ và trả kết quả theo quy định.