Kinh doanh nhà trọ có phải đăng ký kinh doanh không?

Kinh doanh nhà trọ là hoạt động cho thuê phòng trọ hoặc căn hộ nhỏ lẻ để người dân có nhu cầu thuê ở. Những người đầu tư vào lĩnh vực này thường xây dựng hoặc mua các dãy nhà trọ, sau đó cho thuê lại để kiếm lợi nhuận. Đây là một hình thức kinh doanh bất động sản phổ biến, đặc biệt tại các khu vực đông dân cư, khu công nghiệp, khu vực gần trường học, và các khu đô thị lớn.

1. Kinh doanh nhà trọ có phải đăng ký kinh doanh không?

Theo quy định tại Luật doanh nghiệp 2020 và khoản 3 Điều 82 Nghị định 168/2025/NĐ-CP quy định các ngành nghề khi kinh doanh mà không phải đăng ký bao gồm các ngành nghề sau đây:

• Hộ gia đình sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp, làm muối.

Như vậy, kinh doanh nhà trọ không thuộc một trong các trường hợp được nhắc đến được ở trên, do đó, khi kinh doanh, để đảm bảo tính tuân thủ pháp luật và hoạt động hiệu quả trong thị trường, thì khi kinh doanh nhà trọ phải có giấy phép.

Ngoài ra, pháp luật hiện hành không quy định cụ thể số lượng phòng trọ cần xây mới phải đăng ký kinh doanh. Vì vậy, ngay cả khi kinh doanh quy mô nhỏ hay có doanh thu thấp, bạn vẫn cần phải đăng ký kinh doanh dưới hình thức hộ kinh doanh cá thể. Tóm lại, nếu có phát sinh hoạt động kinh doanh nhà trọ, bạn bắt buộc phải làm hồ sơ xin giấy phép kinh doanh.

2. Cho thuê nhà ở hay kinh doanh dịch vụ nhà trọ có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp? 

Căn cứ khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Điều kiện đối với các tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản là tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), trừ trường hợp:

• Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định.
• Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật; trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Như vậy, việc có phải thành lập doanh nghiệp hay không còn phụ thuộc vào quy mô, tính chất hoạt động và tần suất kinh doanh. Dù không bắt buộc thành lập doanh nghiệp, người cho thuê vẫn phải kê khai và nộp thuế đúng quy định pháp luật để đảm bảo tính hợp pháp trong hoạt động kinh doanh của mình.

3. Điều kiện về kinh doanh cho thuê nhà ở hoặc kinh doanh dịch vụ cho thuê trọ 

3.1. Điều kiện về người đăng ký kinh doanh cho thuê nhà ở, nhà trọ, phòng trọ

Theo quy định tại Nghị định 168/2025/NĐ-CP, cá nhân, thành viên hộ gia đình là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của Bộ luật Dân sự có quyền thành lập hộ kinh doanh theo quy định tại Nghị định này, trừ các trường hợp sau đây:

• Người đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự, bị tạm giam, đang chấp hành hình phạt tù, đang chấp hành biện pháp xử lý hành chính tại cơ sở cai nghiện bắt buộc, cơ sở giáo dục bắt buộc hoặc đang bị Tòa án cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định;
• Người không được thành lập hộ kinh doanh theo quy định của luật.

3.2. Điều kiện về an toàn trong việc phòng cháy chữa cháy

Ngoài các điều kiện về con người, chủ nhà trọ cũng cần đảm bảo tuân thủ quy định về phòng cháy chữa cháy khi đăng ký kinh doanh.

Theo Nghị định 105/2025/NĐ-CP, Công trình nhà ở: nhà chung cư, nhà ở tập thể cao từ 7 tầng trở lên hoặc có tổng diện tích sàn từ 3.000 m2 trở lên….phải được thẩm định phòng cháy chữa cháy theo quy định.

Dù không phải mọi cơ sở cho thuê nhà trọ đều thuộc diện bắt buộc thẩm duyệt PCCC, người kinh doanh vẫn cần chủ động trang bị các điều kiện an toàn cơ bản. Đây là trách nhiệm pháp lý, đạo đức và là biện pháp hiệu quả để ngăn ngừa rủi ro cháy nổ, bảo vệ tính mạng, tài sản của người thuê cũng như uy tín kinh doanh của chính mình.

4. Kinh doanh cho thuê nhà ở hoặc nhà trọ đóng thuế như thế nào? 

Khi kinh doanh phòng trọ, việc nắm rõ các quy định về thuế là điều vô cùng cần thiết. Số lượng bao nhiêu phòng thì phải đóng thuế? Câu hỏi này không chỉ giúp chủ nhà xác định nghĩa vụ tài chính của mình mà còn ảnh hưởng đến chiến lược kinh doanh lâu dài của mình.

Căn cứ Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC của Bộ Tài chính, cá nhân hoặc hộ kinh doanh hoạt động cho thuê nhà ở, nhà trọ có Doanh thu từ hoạt động cho thuê trong 01 năm dương lịch trên 100 triệu đồng thì phải nộp:

• Thuế Giá trị gia tăng (GTGT).
• Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN).
• Mức thuế được tính theo tỷ lệ % trên doanh thu tùy vào loại hình cho thuê.

Do đó, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có thu nhập từ kinh doanh cho thuê phòng trọ nếu tổng doanh thu tính trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở lên thì phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN với tỷ lệ thuế GTGT là 5% và tỷ lệ thuế TNCN 2% dựa trên hướng dẫn tại Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC.

Lưu ý: Cá nhân dù không phải nộp thuế vẫn phải kê khai thuế trung thực, đầy đủ, đúng thời hạn với cơ quan thuế và chịu trách nhiệm trước pháp luật về hồ sơ đã kê khai.

Lê Phương Thảo

CÔNG TY LUẬT TNHH KHD