Việc xây dựng nhà ở hoặc công trình phụ trợ vượt quá diện tích đất thổ cư ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là hành vi vi phạm pháp luật. Hành vi này có thể bị xử phạt theo các quy định hiện hành và kéo theo nhiều rủi ro pháp lý đáng lưu ý.
Cụ thể, đất thổ cư là một cách gọi truyền thống của đất phi nông nghiệp, nằm trong khu dân cư, là loại đất cho phép ở, xây dựng nhà cửa, các công trình xây dựng phục vụ đời sống xã hội, đất vườn ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đã được cơ quan nhà nước công nhận là đất thổ cư.
Như vậy, xây nhà vượt quá diện tích trên Sổ đỏ là xây dựng nhà cửa và các công trình liên quan vượt quá diện tích đất thổ cư ghi nhận trong sổ đỏ. Đây là hành vi vi phạm nguyên tắc sử dụng đất đai được ghi nhận tại khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai 2024 và vi phạm nghĩa vụ chung của người sử dụng đất tại khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai 2024.
Điều 5. Nguyên tắc sử dụng đất
1. Đúng mục đích sử dụng đất.
Điều 31. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan.
Như vậy việc xây nhà vượt quá diện tích Sổ đỏ sẽ bị xử phạt theo quy định pháp luật.
2. Xây nhà vượt quá diện tích ‘Sổ đỏ’ bị xử lý thế nào?
Theo quy định tại Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, tùy theo từng loại đất và diện tích đất bị sử dụng sai mục đích sẽ có các mức xử phạt khác nhau.
Khoản 3 Điều 8 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định hành vi chuyển đất trồng lúa sang đất ở trong địa giới hành chính cấp xã thì hình thức và mức phạt như sau:
Điều 8. Sử dụng đất trồng lúa sang loại đất khác mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép
…
3. Hành vi chuyển đất trồng lúa sang đất ở thuộc địa giới hành chính của xã thì hình thức và mức phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích đất từ dưới 0,01 héc ta;
b) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,01 héc ta đến dưới 0,03 héc ta;
c) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,03 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;
d) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
đ) Phạt tiền từ 150.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,1 héc ta trở lên.
Khoản 3 Điều 9 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP quy định hành vi chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang đất ở trong địa giới hành chính cấp xã thì hình thức và mức xử phạt như sau:
Điều 9. Sử dụng đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép
…
3. Hành vi chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang đất ở thuộc địa giới hành chính của xã thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với diện tích đất từ dưới 0,02 héc ta;
b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;
c) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
d) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
đ) Phạt tiền từ 150.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,5 héc ta trở lên.
Khoản 2 Điều 10 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định hành vi chuyển đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất ở thuộc địa giới hành chính của xã thì hình thức và mức xử phạt như sau:
Điều 10. Sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất phi nông nghiệp mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép
…
2. Hành vi chuyển đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất ở thuộc địa giới hành chính của xã thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với diện tích đất từ dưới 0,01 héc ta;
b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,01 héc ta đến dưới 0,03 héc ta;
c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,03 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;
d) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
đ) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,1 héc ta trở lên.
Khoản 2 Điều 12 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định hành vi chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở trong địa giới hành chính cấp xã thì hình thức và mức xử phạt như sau:
Điều 12. Sử dụng đất trong nhóm đất phi nông nghiệp vào mục đích khác mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép
2. Hành vi chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thuộc địa giới hành chính của xã thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với diện tích đất dưới 0,02 héc ta;
b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;
c) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
d) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
đ) Phạt tiền từ 150.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,5 héc ta trở lên.
Ngoài mức phạt tiền áp dụng đối với từng loại đất nêu trên, người xây dựng nhà ở vượt quá diện tích đất ghi trên sổ đỏ còn bị buộc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả, khôi phục lại hiện trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm.
Nói cách khác, cá nhân vi phạm sẽ phải tháo dỡ phần công trình xây dựng vượt quá diện tích đất thổ cư được xác định trong sổ đỏ.
Để tránh việc phải tháo dỡ công trình vi phạm, người xây nhà ở vượt quá diện tích đất ghi trên sổ đỏ cần thực hiện thủ tục chuyển đổi phần diện tích đất ở vượt quá sang đất phi nông nghiệp.
Bạn cần tư vấn các vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai hoặc bảo vệ quyền lợi bị xâm phạm? Liên hệ ngay Công ty Luật TNHH KHD – 0965679698 để được tư vấn và đồng hành cùng bạn trong suốt quá trình bảo vệ pháp lý./.
