Việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ cha mẹ sang con là một trong những giao dịch phổ biến tại Việt Nam, đặc biệt khi cha mẹ muốn đảm bảo quyền lợi tài sản cho con cái. Hai phương thức thường được cân nhắc là tặng cho và lập di chúc thừa kế, mỗi phương thức đều có những đặc điểm pháp lý, ưu điểm và hạn chế riêng.
Luật sư sẽ phân tích chi tiết để giúp bạn lựa chọn phương án phù hợp nhất qua bài viết dưới đây.
1. Khái niệm và bản chất pháp lý của tặng cho và thừa kế
a. Tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là hình thức chuyển giao quyền sử dụng đất từ cha mẹ sang con khi cha mẹ còn sống, không yêu cầu đền bù và được thực hiện dựa trên sự thỏa thuận giữa hai bên.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2024, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền, như văn phòng công chứng hoặc UBND cấp xã nơi có đất.
Sau khi hoàn tất hợp đồng, thủ tục đăng ký biến động đất đai phải được thực hiện trong vòng 30 ngày để đảm bảo tính pháp lý của việc sang tên.
Ưu điểm của tặng cho bao gồm việc cha mẹ có thể kiểm soát toàn bộ quá trình chuyển giao, quyết định rõ ràng về người nhận, diện tích đất và thời điểm tặng cho. Ngoài ra, cha mẹ có thể đưa ra các điều kiện trong hợp đồng tặng cho, chẳng hạn như yêu cầu con cái chăm sóc, nuôi dưỡng cha mẹ sau khi nhận đất.
Hạn chế là nếu không công chứng/chứng thực hợp đồng hoặc không đăng ký biến động đúng hạn, giao dịch có thể bị vô hiệu hoặc bị phạt hành chính theo khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2024.
b. Thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ cha mẹ đã qua đời sang con thông qua di chúc hợp pháp hoặc theo quy định pháp luật về thừa kế.
Theo quy định tại Điều 612 Bộ luật Dân sự 2015, di chúc là văn bản thể hiện ý chí của cá nhân về việc định đoạt tài sản sau khi qua đời. Di chúc có thể được lập bằng văn bản (viết tay, đánh máy) hoặc bằng miệng trong trường hợp đặc biệt, nhưng phải đáp ứng các điều kiện về tính minh mẫn, không bị cưỡng ép và phù hợp với quy định pháp luật (căn cứ theo Điều 630 Bộ luật Dân sự 2015).
Ưu điểm của thừa kế là cha mẹ có thể linh hoạt thay đổi nội dung di chúc trong thời gian còn sống, đặc biệt khi con cái không thực hiện đúng nghĩa vụ chăm sóc. Tuy nhiên, hạn chế lớn là việc chuyển giao chỉ thực hiện sau khi cha mẹ qua đời, dẫn đến nguy cơ tranh chấp giữa những người thừa kế, đặc biệt nếu di chúc chỉ định một người con duy nhất hoặc không rõ ràng về phân chia tài sản.
2. Điểm giống nhau giữa thừa kế và tặng cho quyền sử dụng đất
a. Điều kiện thực hiện quyền tặng cho, thừa kế khi có Giấy chứng nhận
Theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho, thừa kế khi có đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
b. Miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ
Theo quy định tại khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. So sánh ưu, nhược điểm của tặng cho và thừa kế
a. Ưu điểm của từng phương thức
Tặng cho quyền sử dụng đất có lợi thế về tính chủ động, vì cha mẹ có thể thực hiện ngay khi còn sống, đảm bảo quyền lợi của con cái được xác lập sớm.
Bên cạnh đó, việc tặng cho giữa cha mẹ và con được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ theo khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, giúp giảm chi phí đáng kể. Hợp đồng tặng cho cũng ít gây tranh chấp hơn so với thừa kế theo pháp luật, vì cha mẹ có thể tự quyết định phân chia tài sản rõ ràng.
Ngược lại, thừa kế theo di chúc cho phép cha mẹ giữ quyền kiểm soát tài sản cho đến khi qua đời, phù hợp với những trường hợp muốn tiếp tục sử dụng đất trong thời gian sống. Nếu lập di chúc công chứng, tính pháp lý của di chúc được đảm bảo cao, giảm rủi ro bị tuyên vô hiệu.
Thừa kế theo pháp luật (không có di chúc) đảm bảo tính công bằng khi chia đều tài sản cho các con, nhưng có thể không phản ánh ý chí chủ quan của cha mẹ.
b. Nhược điểm và rủi ro
Tặng cho có thể gây mâu thuẫn nếu cha mẹ ưu tiên một người con hơn những người khác, đặc biệt trong các gia đình đông con. Ngoài ra, sau khi tặng cho, cha mẹ không còn quyền sử dụng đất, dẫn đến rủi ro nếu con cái không thực hiện nghĩa vụ chăm sóc như cam kết.
Trong khi đó, thừa kế tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp sau khi cha mẹ qua đời, đặc biệt nếu di chúc không rõ ràng hoặc không có người làm chứng/công chứng.
Theo quy định tại Điều 643 Bộ luật Dân sự 2015, một số đối tượng như con chưa thành niên hoặc con mất khả năng lao động vẫn được hưởng di sản bất kể nội dung di chúc, điều này có thể gây phức tạp trong phân chia.
4. Lựa chọn phương án phù hợp
a. Khi nào nên chọn tặng cho?
Tặng cho là lựa chọn phù hợp nếu cha mẹ muốn chuyển giao tài sản ngay lập tức, đảm bảo con cái nhận được quyền sử dụng đất khi cha mẹ còn sống. Phương thức này thích hợp trong trường hợp gia đình ít con, ít nguy cơ tranh chấp, hoặc khi cha mẹ muốn đặt điều kiện cụ thể trong hợp đồng tặng cho.
Theo quy định tại Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thủ tục tặng cho bao gồm các bước sau:
- Chuẩn bị hồ sơ (sổ đỏ, giấy tờ tùy thân, hợp đồng tặng cho).
- Công chứng/chứng thực hợp đồng.
- Nộp hồ sơ đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai
- Nhận kết quả trong khoảng 10-20 ngày làm việc.
b. Khi nào nên chọn lập di chúc thừa kế?
Lập di chúc thừa kế phù hợp khi cha mẹ muốn tiếp tục sử dụng đất cho đến khi qua đời hoặc muốn linh hoạt thay đổi ý định phân chia tài sản. Di chúc cần được lập rõ ràng, công chứng tại tổ chức công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã để đảm bảo hiệu lực pháp lý.
Cha mẹ nên cân nhắc chỉ định người thừa kế cụ thể và dự phòng các tình huống tranh chấp bằng cách tham vấn ý kiến luật sư. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc sang tên chỉ được thực hiện sau khi cha mẹ qua đời, và con cái cần chuẩn bị thêm giấy khai tử, văn bản phân chia di sản để hoàn tất thủ tục.
Việc lựa chọn giữa tặng cho và lập di chúc thừa kế phụ thuộc vào hoàn cảnh cụ thể của từng gia đình, bao gồm số lượng con cái, mối quan hệ gia đình và mong muốn của cha mẹ về thời điểm chuyển giao tài sản.
