Trong bối cảnh giá bất động sản thương mại liên tục tăng cao, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người lao động, nhà ở xã hội tiếp tục giữ vai trò then chốt trong việc bảo đảm an sinh xã hội và ổn định thị trường nhà ở.
1. Đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội
Điều 76 Luật Nhà ở 2023 liệt kê 12 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, từ đó thiết kế các chính sách hỗ trợ về nhà ở phù hợp và quy định các điều kiện cụ thể để được hưởng chính sách cho các nhóm đối tượng này.
1. Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng.
2. Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn.
3. Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.
4. Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
5. Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
6. Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.
7. Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ; người làm công tác cơ yếu, người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước đang công tác.
8. Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.
9. Đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 4 Điều 125 của Luật này, trừ trường hợp bị thu hồi nhà ở công vụ do vi phạm quy định của Luật này.
10. Hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
11. Học sinh, sinh viên đại học, học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật; học sinh trường dân tộc nội trú công lập.
12. Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.
Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội không có người lao động nước ngoài làm việc tại Việt Nam.
2. Thuê mua nhà ở xã hội
Thuê mua nhà ở được định nghĩa tại khoản 22 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 như sau:
Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một tỷ lệ phần trăm nhất định của giá trị nhà ở thuê mua theo thỏa thuận nhưng không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hằng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định do các bên thỏa thuận; sau khi hết thời hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.
Từ định nghĩa về thuê mua nhà ở, có thể hiểu thuê mua nhà ở xã hội là việc đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội thanh toán trước cho bên cho thuê mua một phần (không quá 50%) giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội. Phần còn lại được trả góp hàng tháng, tính như tiền thuê nhà, trong một khoảng thời gian thỏa thuận. Sau khi hết thời gian thuê mua và thanh toán đủ số tiền còn lại, người thuê mua sẽ có quyền sở hữu căn nhà ở xã hội đó.
3. Phân biệt thuê mua nhà ở xã hội và mua nhà ở xã hội
| Tiêu chí so sánh | Thuê mua nhà ở xã hội | Mua nhà ở xã hội |
| Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu | Quyền sở hữu chỉ được chuyển giao cho người thuê mua sau khi đã hoàn thành việc thanh toán toàn bộ số tiền còn lại theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê mua. Điều này có nghĩa là trong suốt thời gian thuê mua, người thuê mua chưa phải là chủ sở hữu hợp pháp của căn nhà. | Chuyển giao ngay khi hoàn tất thanh toán hoặc công chứng hợp đồng. |
| Cơ cấu thanh toán ban đầu và các khoản định kỳ | Thanh toán ban đầu theo thỏa thuận nhưng không quá 50% giá trị nhà, sau đó trả tiền thuê hàng tháng (tính vào giá mua). | Thanh toán ban đầu cao hơn, số tiền còn lại có thể trả một lần hoặc trả góp định kỳ. |
| Tổng chi phí ước tính trong dài hạn | Có thể cao hơn mua trực tiếp do có chi phí tài chính hoặc lãi suất ngầm. | Có thể thấp hơn thuê mua nếu có điều kiện vay vốn ưu đãi.
|
| Tính linh hoạt trong việc chuyển nhượng/bán lại | Trong thời gian thuê mua, việc chuyển nhượng bị hạn chế. Sau khi hoàn tất thanh toán và nhận quyền sở hữu, người mua vẫn bị hạn chế chuyển nhượng trong 5 năm, muốn bán chỉ có thể bán lại cho chủ đầu tư hoặc đối tượng đủ điều kiện theo quy định. Sau thời gian này, có thể bán theo giá thị trường nhưng có thể phải nộp thêm tiền sử dụng đất theo quy định.
|
Bị hạn chế chuyển nhượng trong 5 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà; sau thời gian này, có thể bán theo giá thị trường nhưng có thể phải nộp thêm tiền sử dụng đất theo quy định.
|
| Trách nhiệm bảo trì và sửa chữa nhà | Trong thời gian thuê mua, trách nhiệm lớn có thể thuộc về chủ đầu tư. Sau khi sở hữu, người mua chịu trách nhiệm toàn bộ. | Người mua chịu trách nhiệm toàn bộ sau khi sở hữu. |
| Các quyền và nghĩa vụ | Quyền sử dụng nhà để ở, nghĩa vụ thanh toán tiền thuê đúng hạn. Sau khi thanh toán hết có quyền sở hữu. Không được tự ý cho thuê lại hoặc chuyển nhượng trong thời gian thuê mua. | Có đầy đủ quyền của chủ sở hữu (trong phạm vi quy định), nghĩa vụ thanh toán tiền mua nhà và tuân thủ quy định về nhà ở xã hội. |
