Từ đầu năm 2026, nhiều quy định liên quan về thuế thu nhập cá nhân đối với các trường hợp đều thay đổi. Một trong những băn khoăn của nhiều người vừa đi làm có tiền lương, tiền công nhưng vừa có thu nhập từ khoản khác như cho thuê nhà, bán hàng online… thì sẽ nộp thuế như thế nào?

Thu nhập từ tiền lương, tiền công sẽ không bị cộng gộp với thu nhập từ cho thuê nhà, tài sản, bán hàng online khi tính thuế thu nhập cá nhân do đây là các loại thu nhập khác nhau.

Các nguồn thu nhập đều xác định nghĩa vụ thuế riêng

Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, có 10 khoản thu nhập của cá nhân phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Trong 10 khoản thu nhập phải nộp thuế có tiền lương tiền công và thu nhập từ kinh doanh (như bán hàng hóa, bán quán ăn, cho thuê nhà, mặt bằng…) thì sẽ được kê khai tổng thu nhập trong năm và thực hiện quyết toán thuế cuối năm.

Bản chất của từng khoản thu nhập sẽ được xác định nghĩa vụ thuế riêng vì mức thuế khác nhau. Trong đó, nếu cá nhân có thu nhập từ tiền lương, tiền công thì sẽ được giảm trừ gia cảnh cho bản thân cùng người phụ thuộc. Thu nhập tính thuế còn lại sẽ được áp dụng theo biểu thuế lũy tiến 5 bậc với thuế suất từ 5% – 35%.

Đối với thu nhập từ kinh doanh thì từng hoạt động lại chịu thuế suất riêng. Chẳng hạn, nếu cá nhân cho thuê nhà thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân 5% và thuế giá trị gia tăng 5% trên tổng số tiền thu được.

Trong khi đó, nếu bán hàng hóa nói chung (bán trực tiếp hay bán hàng online) không kèm các dịch vụ khác thì được phân loại là hoạt động phân phối, cung cấp hàng hóa sẽ phải đóng thuế giá trị gia tăng 1% và thuế thu nhập cá nhân 0,5%. Tổng cộng hai loại thuế mà cá nhân, hộ kinh doanh bán hàng phải đóng là 1,5% trên tổng doanh thu.

Riêng 8 khoản thu nhập khác phải nộp thuế như thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán, chuyển nhượng bất động sản, trúng thưởng, lợi tức cổ phần… thì thuế thu nhập cá nhân sẽ bị thu ngay khi cá nhân thực hiện chuyển nhượng và không được quyết toán cả năm. Thuế suất cho từng loại thu nhập sẽ khác nhau. Điều này đồng nghĩa cứ mỗi khoản thu nhập khi đóng thuế là xong.

Do đó, thu nhập từ tiền lương, tiền công và thu nhập từ cho thuê nhà, bán hàng online không được cộng gộp với nhau để xác định nghĩa vụ thuế. Đây là ba nguồn thu nhập tách biệt, được áp dụng các quy định quản lý và tính thuế riêng.

Cách tính thuế cho thuê nhà, cửa hàng năm 2026

Theo Nghị quyết 198/2025/QH15, lệ phí môn bài chính thức được bãi bỏ từ ngày 1/1/2026, vì thế người cho thuê nhà không còn phải nộp lệ phí môn bài như trước đây.

Do đó, cá nhân, hộ kinh doanh cho thuê nhà chỉ phải nộp thuế TNCN và thuế GTGT khi doanh thu vượt ngưỡng chịu thuế.

Cụ thể, với thuế TNCN, từ năm 2026 quy định chỉ tính trên phần doanh thu vượt ngưỡng 500 triệu đồng/năm.

Do đó, thuế TNCN từ hoạt động cho thuê nhà, cửa hàng, mặt bằng sẽ được tính theo công thức: Số thuế TNCN phải nộp = (doanh thu năm – 500 triệu đồng) x 5%

Ví dụ, cá nhân cho thuê nhà có doanh thu cho thuê năm 2026 là 700 triệu đồng/năm thì phải đóng thuế TNCN bằng: (700 triệu – 500 triệu đồng) x 5% = 10 triệu đồng.

Với thuế GTGT, cách tính như sau: Số thuế GTGT phải nộp = Tổng doanh thu x 5%

Ví dụ: Cá nhân có doanh thu cho thuê nhà năm 2026 là 700 triệu đồng/năm thì phải đóng thuế GTGT bằng: 700 triệu x 5% = 35 triệu đồng.

Trường hợp cho thuê không đủ 12 tháng, việc xác định doanh thu vẫn căn cứ theo tổng doanh thu thực tế trong năm.

Cơ quan thuế cũng lưu ý với các cá nhân, hộ cho thuê nhà có doanh thu dưới ngưỡng chịu thuế 500 triệu đồng dù không phải nộp thuế nhưng vẫn phải thực hiện đăng ký thuế (đăng ký mã số thuế cho thuê tài sản để kê khai) và làm tờ khai thuế cho thuê tài sản theo quy định.