Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất không công chứng vẫn có thể được công nhận

1. Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng nhà đất không công chứng vẫn có thể được công nhận

Điểm a Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định:

Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

Như vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản mà một trong các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

Nếu không công chứng, chứng thực, việc chuyển nhượng nhà đất sẽ bị vô hiệu và không có đủ thành phần hồ sơ đăng ký biến động (nói cách khác là không có đủ giấy tờ trong hồ sơ sang tên Sổ đỏ).

Tuy nhiên, không phải tất cả các trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy viết tay trước đây mà không được công chứng, chứng thực đều bị vô hiệu.

Cụ thể, theo quy định tại Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, 02 trường hợp thực hiện chuyển nhượng nhà đất bằng giấy viết tay trước 01/8/2024 sau đây vẫn được công nhận mà không cần phải có hợp đồng công chứng, chứng thực gồm:

Trường hợp 1: Đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước 01/8/2024 mà thửa đất đó chưa có Giấy chứng nhận nhưng có chữ ký của các bên liên quan, không thuộc trường hợp 2 dưới đây thì vẫn được cấp Sổ:

– Sử dụng đất do nhận chuyển quyền trước 01/7/2014 với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.

– Sử dụng đất do nhận chuyển quyền trước 01/8/2024 mà có các giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.

– Sử dụng đất do nhận chuyển quyền của người nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024.

Trường hợp 2: Đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước 01/8/2024 mà thửa đất đó đã có Giấy chứng nhận nhưng bên nhận chuyển quyền chỉ có Giấy chứng nhận kèm theo giấy tờ về việc nhận chuyển quyền hoặc chỉ có hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập theo quy định.

Trường hợp này, để được đăng ký và cấp Giấy chứng nhận thì người dân bắt buộc phải thực hiện theo trình tự sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ gồm:

– Đơn đăng ký biến động.

– Hợp đồng, văn bản về việc chuyển quyền đối với trường hợp chỉ có hợp đồng/văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập theo quy định nhưng bên chuyển quyền không trả Sổ cho bên nhận chuyển quyền.

– Trường hợp không có hợp đồng, văn bản theo quy định: Nộp đơn đăng ký biến động kèm bản gốc Sổ đỏ/Sổ hồng; giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có đủ chữ ký của các bên chuyển quyền và nhận chuyển quyền.

Bước 2: Ủy ban nhân dân xã nơi có đất thực hiện niêm yết công khai về việc làm thủ tục cấp Sổ tại trụ sở Ủy ban để xem đất có tranh chấp hay không cho bên nhận chuyển quyền và bên chuyển quyền cũng sẽ được Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) thông báo bằng văn bản cho về việc này.

Trường hợp không rõ thông tin địa chỉ của bên chuyển quyền để thông báo: Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đăng tin công khai trên phương tiện đại chúng 03 lần, chi phí do người đề nghị cấp Sổ phải chi trả.

Bước 3: Sau 30 ngày kể từ ngày niêm yết mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp: Văn phòng đăng ký đất cấp Sổ cho bên nhận chuyển quyền.

Lưu ý: Bên chuyển quyền phải nộp lại Giấy chứng nhận cũ đã được cấp. Trường hợp không nộp lại thì VPĐKĐĐ vẫn thực hiện việc hủy Giấy chứng nhận đã cấp.

2. Trường hợp duy nhất không cần công chứng hợp đồng chuyển nhượng sau 01/8/2024

Trước tiên cần phải khẳng định, hiện nay để được công nhận tính pháp lý, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất để được thực hiện việc sang tên thì bắt buộc phải đáp ứng đầy đủ điều kiện về nội dung và hình thức thì mới có hiệu lực.

Tuy nhiên, điểm a, b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định, từ 01/8/2024, duy nhất trường hợp một hoặc các bên chuyển nhượng là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì mới không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng.

Lưu ý: Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau:

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

…

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Theo quy định trên, nếu giao dịch chuyển nhượng nhà đất đã được lập thành văn bản nhưng không thực hiện công chứng, chứng thực và một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì Tòa án vẫn có thể ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng nhà đất theo yêu cầu của một bên hoặc các bên.

Trên cơ sở lý luận và thực tiễn, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất muốn phát sinh hiệu lực phải qua hai điều kiện bắt buộc:

• Một là, đúng hình thức khi luật yêu cầu: hợp đồng phải công chứng, chứng thực theo pháp luật chuyên ngành (điểm c khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015; khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024).
• Hai là, đúng đối tượng: thửa đất tại thời điểm giao kết đủ điều kiện thực hiện quyền theo luật đất đai (Điều 45 Luật Đất đai 2024: có GCN, không tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn, đáp ứng quy hoạch…).

Đối với trường hợp công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy viết tay thì nếu chỉ thiếu hình thức có thể cứu vãn theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 nhưng nếu đối tượng không thể thực hiện ngay từ thời điểm giao kết (đất lấn chiếm, vướng hành lang, quy hoạch, thu hồi, quyền thuộc người khác…) thì hợp đồng vô hiệu tuyệt đối theo Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015 và hậu quả áp dụng theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015.

Việc yêu cầu Tòa án công nhận tính pháp lý của hợp đồng không được công chứng, chứng thực sẽ rất phức tạp và gây tốn rất nhiều thời gian, công sức. Các bên nên thực hiện công chứng, chứng thực từ đầu để tránh những rủi ro pháp lý có thể xảy ra.

Lê Phương Thảo

CÔNG TY LUẬT TNHH KHD