Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất là việc cơ quan quản lý nhà nước căn cứ vào quy định pháp luật cấp cho người sử dụng đất chứng thư pháp lý để xác lập quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất là hợp pháp.
Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Điều 97. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này.
Theo quy định tại Điều 97 Luật Đất đai năm 2013: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nếu Luật Đất đai 2003 chủ yếu quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất, trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó cũng sẽ được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nhưng chủ sở hữu phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bát động sản) thì Luật Đất đai năm 2013 quy định cấp riêng giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất theo một mẫu chung thống nhất trong cả nước.
Quy định này tạo ra sự thống nhất trong quá trình cấp giấy chứng nhận, góp phần xác định đúng đối tượng cần cấp giấy chứng nhận và tạo điều kiện thuận lợi cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà chung cư.
Hơn nữa, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng.
Tuy nhiên để nhằm nhằm hạn chế tối đa những xáo trộn liên quan đến cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng do thay đổi Luật mới gây ra, đồng thời giúp tiết kiệm được tiền của và thời gian, Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định những giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang mẫu mới, nhưng nếu có nhu cầu thì vẫn được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của
Luật này.
Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
3. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.
Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định tại Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, đây là quy định mới trong Luật Đất đai năm 2013.
Việc quy định rõ các nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở, quan điểm để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trên cơ sở kế thừa khoản 3, Điều 48 của Luật Đất đai 2003, Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và có nhiều điểm mới bổ sung cho phù hợp với nhu cầu của thực tiễn.
- Bổ sung quy định về trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
Quy định này đã góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp một cách linh hoạt, tiết kiệm, nhanh chóng và hiệu quả trên cơ sở nhu cầu của người dân.
- Bổ sung quy định phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận.
Đồng thời để tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các giao dịch cũng như thực hiện các quyền sử dụng đất liên quan đến đất đai, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
- Xác định rõ nguyên tắc đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính (thuế chuyển nhượng, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính) thì sau khi thành nghĩa vụ tài chính mới được cơ quan nhà nước có thẩm quy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Tránh như hiện nay, nhiều trường hợp cơ quan nhà nước đã thực giấy chứng nhận xong, tốn kém rất nhiều thời gian công sức, nhưng người sử dụng đất không đến lấy và cũng không thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước, gây thất thu và ảnh hưởng đến quá trình phát triển thị trường bất động sản ở nước ta.
Đối với trường hợp không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trí tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Bổ sung thêm quy định trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng.
Ngược lại, nếu giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của một người thì được cấp đổi sang giấy chứng nhận có ghi họ, tên của cả vợ chồng khi có yêu cầu. Quy định trên góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong quá trình xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực với số liệu ghi trên giấy tờ đã cấp mà ranh giới thửa đất không thay đổi, không có tranh chấp thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận diện tích đất được định theo số liệu đo đạc thực tế và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh thêm.
Trường hợp ranh giới thửa đất có thay đổi và đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ thì phần diện tích chênh thêm được xem xét để cấp Giấy chứng nhận.
Đây cũng là quy định bổ sung của Luật Đất đai năm 2013 nhằm khắc phục tình trạng đo đạc không chuẩn xác trước kia của như khắc phục tình trạng giao dịch ngầm không thông qua thị trường bất động sản, hay tranh chấp quyền sử dụng, quyền sở hữu vì không có giấy chứng nhận hợp pháp./.
