Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định chủ đầu tư không được ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Vi phạm quy định này có thể bị xử phạt đến 1 tỷ đồng và buộc hoàn trả tiền cho khách hàng.
Thị trường bất động sản và nguy cơ “bán lúa non”
Thời gian gần đây, trên thị trường xuất hiện nhiều dự án bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý nhưng đã được rao bán, nhận đặt cọc hoặc “giữ chỗ”. Đây là hành vi tiềm ẩn rủi ro pháp lý nghiêm trọng cho cả người mua lẫn chủ đầu tư.
Theo điểm d khoản 4 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023,
“Chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong công trình hình thành trong tương lai.”
Quy định này nhằm ngăn chặn tình trạng chủ đầu tư “bán hàng qua trung gian” khi dự án chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý, đồng thời bảo vệ quyền lợi người mua và tính minh bạch của thị trường.
Điều kiện bắt buộc trước khi được bán hoặc cho thuê mua
Khoản 4 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nêu rõ: “Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.”
Như vậy, chủ đầu tư chỉ được phép mở bán khi đã hoàn tất các thủ tục gồm:
- Có giấy phép xây dựng và hồ sơ thiết kế kỹ thuật được phê duyệt;
- Đã nghiệm thu xong phần móng của nhà ở hình thành trong tương lai;
- Có văn bản thông báo đủ điều kiện bán/cho thuê mua do cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh xác nhận.
Nếu chưa có văn bản thông báo mà vẫn rao bán hoặc nhận đặt cọc, chủ đầu tư có thể bị xử phạt hành chính theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, với mức phạt lên tới 1 tỷ đồng, đồng thời buộc hoàn trả toàn bộ số tiền đã nhận của khách hàng.
Người mua cần cảnh giác với chiêu “đặt chỗ” và “giữ suất”
Nhiều sàn giao dịch hoặc đại lý bán hàng hiện sử dụng các thuật ngữ như “phiếu giữ chỗ”, “thỏa thuận đặt cọc thiện chí”, “phiếu đăng ký quan tâm” để thu tiền của khách hàng. Tuy nhiên, dù cách gọi khác nhau, nếu bản chất là giao dịch đặt cọc cho dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, thì hợp đồng đó không có giá trị pháp lý và có thể bị tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp.
Do đó, người mua phải yêu cầu xem văn bản xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai do cơ quan có thẩm quyền cấp trước khi ký hợp đồng hoặc nộp tiền đặt cọc.
Tuân thủ đúng luật để bảo vệ uy tín và quyền lợi
Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư có trách nhiệm:
- Kiểm soát chặt chẽ hoạt động quảng cáo, giới thiệu, nhận cọc của các đơn vị phân phối;
- Ngăn chặn, xử lý các trường hợp rao bán, đặt cọc trái phép;
- Công khai thông tin dự án theo Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2023;
- Chịu trách nhiệm trước pháp luật về mọi hành vi kinh doanh bất động sản của mình và các bên được ủy quyền hợp pháp.
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã siết chặt điều kiện kinh doanh nhằm bảo vệ người mua và đảm bảo sự minh bạch của thị trường. Chủ đầu tư cần tuân thủ đầy đủ quy trình pháp lý trước khi đưa sản phẩm ra thị trường, tránh rủi ro bị xử phạt và ảnh hưởng uy tín doanh nghiệp.
Câu hỏi thường gặp
Hỏi: Dự án chưa có văn bản đủ điều kiện bán thì được nhận đặt cọc không?
Đáp: Không. Mọi hình thức nhận tiền đặt cọc, giữ chỗ, hay thỏa thuận thiện chí khi chưa đủ điều kiện pháp lý đều trái quy định pháp luật và có thể bị vô hiệu.
Hỏi: Chủ đầu tư bị xử phạt thế nào nếu ủy quyền ký hợp đồng mua bán trái luật?
Đáp: Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, chủ đầu tư có thể bị phạt đến 1 tỷ đồng, buộc hoàn trả tiền đã nhận, và chấm dứt hành vi vi phạm.
Hỏi: Người mua đã lỡ đặt cọc có thể đòi lại tiền không?
Đáp: Có. Người mua có quyền yêu cầu hoàn trả toàn bộ số tiền đã nộp, đồng thời có thể khởi kiện dân sự yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu chứng minh được lỗi từ phía chủ đầu tư hoặc sàn giao dịch.
Nếu bạn là chủ đầu tư, nhà môi giới hoặc khách hàng đang quan tâm đến dự án bất động sản, hãy trao đổi với luật sư chuyên về kinh doanh bất động sản để được tư vấn:
- Điều kiện pháp lý trước khi mở bán;
- Cách soạn thảo hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán đúng quy định;
- Cách xử lý khi bị nhận cọc trái phép hoặc bị rao bán “khống”.
Liên hệ ngay với Luật sư bất động sản của Công ty Luật TNHH KHD để được hỗ trợ phân tích pháp lý chi tiết và phòng ngừa rủi ro ngay từ đầu.
