Cách tính thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản năm 2026

Căn cứ khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định về thu nhập chịu thuế như sau:

Điều 3. Thu nhập chịu thuế

Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân gồm các loại thu nhập sau đây, trừ thu nhập được miễn thuế quy định tại Điều 4 của Luật này:

…

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;

d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

Căn cứ Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định cụ thể về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản như sau:

Điều 14. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

1. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân (x) với thuế suất 2%.

2. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản.

Đồng thời, Điều 24 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định như sau:

Điều 24. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

1. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân không cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân (x) với thuế suất 2%.

Như vậy, mức thuế suất thuế thu nhập cá nhân áp dụng đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% nhân với giá chuyển nhượng. Do đó, trường hợp, người nộp thuế có phát sinh thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì khi đó người nộp thuế sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân với mức thuế suất 2% tính trên tổng số tiền thu được từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

(i) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

(ii) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Cách tính thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản năm 2026

Căn cứ khoản 1 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, được sửa đổi bổ sung bởi Điều 247 Luật Đất đai 2024 quy định về thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản như sau:

Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản

1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất

…

Theo đó, có 2 trường hợp tính thuế khi chuyển nhượng bất động sản: (i) Trường hợp chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ bán đất) và (ii) Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (bán nhà, bán vườn hoa màu trên đất).

Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không có tài sản gắn liền với đất), thì thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân tính theo giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban cấp tỉnh ban hành.

Ví dụ: Lô đất ông A bán cho ông B với giá ghi trên hợp đồng có công chứng tại Văn phòng công chứng là 10 tỷ đồng, nhưng trong bảng giá đất của UBND cấp tỉnh quy định 3 tỷ đồng thì số tiền thuế thu nhập cá nhân ông A phải đóng là 2% x 3 tỷ đồng = 60 triệu đồng.

Lưu ý: Nếu thực tế xảy ra sai sót (như là cơ quan thuế xác định thu nhập chịu thuế dựa vào giá mua bán ghi trên hợp đồng công chứng) làm cho số tiền thuế thu nhập cá nhân mà người nộp thuế phải đóng cao hơn quy định thì người nộp thuế cần có văn bản đề nghị cơ quan thuế điều chỉnh theo đúng quy định của pháp luật nhằm bảo đảm quyền lợi chính đáng của người nộp thuế.

Trường hợp 2: Hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (ví dụ là bán nhà, bán vườn hoa màu trên đất), thì thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân được xác định là giá ghi trên Hợp đồng mua bán tại thời điểm chuyển nhượng.

Ví dụ: anh B bán căn nhà giá trên Hợp đồng mua bán là 6 tỷ. Theo bảng giá đất tại khu vực, miếng đất chỉ 2 tỷ, nhưng vì đây là bán cả miếng đất và căn nhà trên đất, nên anh B sẽ đóng thuế thu nhập cá nhân theo giá trên hợp đồng mua bán là 2% x 6 tỷ đồng = 120 triệu đồng

Bảng giá đất là căn cứ để tính thuế, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và là cơ sở xác định mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Việc xây dựng bảng giá đất thống nhất từ năm 2026 được xem là bước quan trọng để làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính về đất đai, cũng như quản lý thị trường bất động sản trong giai đoạn mới. Theo luật mới, bảng giá đất sẽ được cập nhật hàng năm, thay vì 5 năm một lần như trước đây.

Lê Phương Thảo

CÔNG TY LUẬT TNHH KHD