Bằng khoán điền thổ hay bằng khoán đất là một trong bảy loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất. Bằng khoán điền thổ là giấy tờ tạo lập nhà ở hay còn gọi là giấy hay sổ chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất thổ cư có ghi rõ trên đất có nhà ở. Các bằng khoán điền thổ này do Sở Địa chính thời thuộc Pháp lập và cấp cho chủ sở hữu cho tới trước ngày 30/04/1975.
Theo thông tin tài liệu Địa chính Hà nội thời cận đại thì Bằng khoán điền thổ có thời điểm xác lập sớm nhất là vào khoảng những năm 1930 và thời điểm lập phiếu muộn nhất là những năm 1950. Nhưng đa phần các tấm bằng khoán điền thổ được lập vào năm 40 của thế kỷ 20.
Về cấu trúc và bố cục trình bày, bằng khóan điền thổ thể hiện thông tin một cách rõ ràng, khoa học, nhưng hiệu quả.
Tất cả các bằng khoán điền thổ không có cùng một cấu trúc thông tin mà thực tế chúng rất đa dạng. Những tấm bằng khóan được lập vào những năm 1930, các chữ tiêu đề của các cột trong tấm bằng khóan được đánh máy bằng tiếng Pháp. Còn các thông tin điền vào tấm bằng khoán được viết tay bằng chữ quốc ngữ.
Các tấm bằng khoán điền thổ này đều có hai mặt với 11 cột thông tin ở mặt trước và 5 cột thông tin ở mặt sau. Những tấm bằng khóan điền thổ được lập muộn hơn (từ năm 1950 trở đi) thì hoàn toàn được viết bằng tiếng Việt và thông tin rất sơ sài.
Bằng khóan điền thổ thực chất là những phiếu kê khai đo đạc về diện tích, các loại hình đất đai, chủ sở hữu cụ thể phục vụ công tác quản lý. Đó chính là một hình ảnh tương đồng với sổ địa bạ (thời Nguyễn) và sổ đỏ (thời hiện đại).
Về mặt hình thức, các tấm bằng khóan điền thổ này có hình chữ nhật với kích thước: chiều dài 25cm, chiều rộng 20cm. Chất liệu của các bằng khóan này là giấy đen được bồi dày.
Bằng khóan điền thổ gồm nhiều trang, trang đầu thể hiện tên chủ sử dụng đất, tên cơ quan cấp giấy. các thông tin quan trọng trên bằng khoán thể hiện chi tiết các thông số kỹ thuật của thửa đất như diện tích, vị trí, tọa độ, ranh tiếp giáp thuộc số thửa đất, số tờ bản đồ…Các số liệu đo đạc này phản ánh cấu trúc, diện mạo của từng thửa đất.
Mặt sau của tấm bằng khoán là những trang trống dự phòng, sẽ cập nhật những thông tin về biến đổi chủ sở hữu. Có những tấm bằng khóan phần thông tin ở mặt sau vô cùng nhiều, phản ảnh những biến động phức tạp về chủ sở hữu.
Có chủ sở hữu là người nước ngoài, có chủ sở hữu là người Hoa, có chủ sở hữu là các công ty, xí nghiệp, cơ quan, nhà nước và có trường hợp một miếng đất nhưng có nhiều cá nhân trong gia đình có quyền sở hữu cũng được liệt kê đầy đủ ở cột thông tin họ và tên.
Bằng khóan điền thổ có tính ưu việt là sử dụng được lâu dài và qua nhiều đời chủ. Điều tối quan trọng nhất là giúp cho cơ quan chức năng nắm được lý lịch của bất động sản đó như : quá trình mua bán, chuyển dịch, tình trạng tranh chấp, sự tăng giảm diện tích, sự tách nhập của bất động sản đó. Trong thực tiễn giải quyết các vấn đề liên quan đến đất đai các cán bộ địa phương xem đây như sổ trắng hay sổ đỏ hiện nay.
Bằng khoán điền thổ hay bằng khoán đất là một trong những loại giấy tờ làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013 thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
Điểm này được hướng dẫn bởi Điều 15 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ, theo đó bằng khoán điền thổ là một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 137 Luật đất đai 2024, bằng khoán điền thổ cũng là một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất. các giấy tờ này bao gồm:
Điều 137. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ được lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, gồm: Bằng khoán điền thổ; Văn tự đoạn mãi bất động sản có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận; Giấy phép cho xây cất nhà ở; Giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp; Bản án của Tòa án thuộc chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành;
…
-
Bằng khoán điền thổ;
-
Văn tự đoạn mãi bất động sản có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ;
-
Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ;
-
Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận;
-
Giấy phép cho xây cất nhà ở;
-
Giấy phép hợp thức hóa kiến trúc do cơ quan thuộc chế độ cũ cấp;
-
Bản án của Tòa án thuộc chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành.
Như vậy, đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, lâu dài và có bằng khoán điền thổ theo quy định trên thì có thể thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất đó.
