Nguyên tắc quan trọng cần nhớ: Nếu tổng doanh thu cho thuê tài sản trong năm không quá 500 triệu đồng thì cá nhân không phải nộp thuế GTGT và cũng không phải nộp thuế TNCN. Tuy nhiên, người cho thuê nhà, cho thuê tài sản vẫn nên theo dõi và lưu lại doanh thu để khi cơ quan thuế yêu cầu giải trình thì có cơ sở chứng minh.
Trong trường hợp doanh thu cho thuê vượt 500 triệu đồng/năm, người cho thuê sẽ phải thực hiện nghĩa vụ thuế. Theo quy định mới từ năm 2026:
| Thuế GTGT phải nộp = 5% × Tổng doanh thu cho thuê |
| Thuế TNCN phải nộp = 5% × (Doanh thu – 500 triệu đồng) |
Ngoài việc xác định thuế phải nộp, người cho thuê nhà, cho thuê tài sản cũng cần thực hiện một số công việc theo mốc thời gian trong năm.
(i) Thông báo số tài khoản ngân hàng: Căn cứ điểm d khoản 1 Điều 4 Thông tư 18/2026/TT-BTC.
– Có doanh thu hằng năm từ 500 triệu đồng trở xuống: Trước ngày 20/04/2026, người cho thuê nhà, cho thuê tài sản cần thông báo toàn bộ tài khoản ngân hàng và ví điện tử dùng cho hoạt động kinh doanh với cơ quan thuế theo Mẫu 01/BK-STK.
– Có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm: Người cho thuê nhà, cho thuê tài sản gửi thông báo số tài khoản kèm theo Tờ khai thuế đầu tiên của năm 2026.
– Mới ra kinh doanh: Người cho thuê nhà, cho thuê tài sản gửi thông báo số tài khoản kèm theo Thông báo doanh thu hoặc Tờ khai thuế đầu tiên của năm 2026.
(ii) Thay đổi địa điểm, mở thêm địa điểm hoặc tạm ngừng hoạt động: Căn cứ Điều 3 Thông tư 18/2026/TT-BTC.
Trong quá trình kinh doanh, nếu có thay đổi địa điểm kinh doanh, mở thêm địa điểm hoặc tạm ngừng hoạt động, cần gửi thông báo cho cơ quan thuế theo Mẫu 01/TB-ĐĐKD.
(iii) Về việc kê khai thuế, người cho thuê nhà, cho thuê tài sản có thể lựa chọn khai thuế 1 lần trong năm hoặc 2 lần trong năm. Khi kê khai, sử dụng Tờ khai Mẫu 01/BĐS và Phụ lục bảng kê Mẫu 01/BK-BĐS. Thông thường:
– 31/07/2026 là thời điểm kê khai thuế lần 1 nếu chọn khai 2 lần/năm.
– 31/01/2027 là thời hạn kê khai thuế lần 2 hoặc kê khai cho cả năm 2026.
Nếu trong trường hợp doanh thu thực tế không quá 500 triệu đồng nhưng đã bị khấu trừ hoặc đã nộp thuế, người nộp thuế có thể lập hồ sơ hoàn thuế nộp thừa theo Mẫu 01/TKN-CNKD.
Lưu ý: Nếu một cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở nhiều nơi, thì có thể tổng hợp kê khai tại một cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê, thay vì phải kê khai ở nhiều nơi khác nhau.
Trong trường hợp công ty thuê nhà khai thuế thay cho cá nhân, doanh nghiệp sẽ sử dụng Tờ khai Mẫu 01/TCKT kèm theo Phụ lục bảng kê Mẫu 02/BK-KTBĐS, và thời hạn nộp hồ sơ sẽ theo kỳ thanh toán tiền thuê được ghi trong hợp đồng.
Xác định doanh thu để tính thuế TNCN đối với cho thuê tài sản
Căn cứ điểm đ khoản 2 Điều 5 Nghị định 68/2026/NĐ-CP có quy định về doanh thu để xác định thuế TNCN như sau:
Doanh thu để xác định thuế thu nhập cá nhân
2. Doanh thu đối với một số trường hợp được quy định cụ thể như sau:
đ) Đối với hoạt động cho thuê tài sản là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được phân bỗ cho số năm trả tiền trước hoặc được xác định theo doanh thu trả tiển một lần;
Theo quy định trên, doanh thu để tính thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê tài sản của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được xác định như sau:
– Trường hợp trả tiền thuê theo từng kỳ: Doanh thu tính thuế TNCN là số tiền bên thuê trả theo từng kỳ theo hợp đồng thuê. Kỳ thanh toán có thể là theo tháng, quý hoặc năm, tùy theo thỏa thuận của hai bên.
– Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm: Doanh thu để tính thuế TNCN được xác định 1 trong 2 cách như sau:
+ Phân bổ doanh thu cho từng năm tương ứng với số năm đã trả tiền trước; hoặc
+ Xác định toàn bộ doanh thu tại thời điểm nhận tiền trả trước một lần.
